城市房地产抵押管理办法

建设部


中华人民共和国建设部令
第98号

　　《建设部关于修改＜城市房地产抵押管理办法＞的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。

部长　俞正声
二○○一年八月十五日　


建设部关于修改《城市房地产抵押管理办法》的决定

　　建设部决定对《城市房地产抵押管理办法》作如下修改：

　　一、第十七条修改为：“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限”。

　　二、第十八条修改为：“以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。”

　　三、第二十六条第六项修改为：“（六）债务人履行债务的期限”。

　　四、第三十三条修改为：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。”

　　五、第三十五条第二款中的：“房产变更登记”修改为“房屋所有权转移登记”。

　　六、第三十九条第一款修改为：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。”

　　七、第五十一条修改为：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”

　　本决定自发布之日起施行。

　　《城市房地产抵押管理规定》根据本决定作相应的修正并作必要的文字修改后，重新发布。


城市房地产抵押管理办法

　　（1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市城市房地产抵押管理办法＞的决定》修正）


第一章 总 则 

　　第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

　　第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

　　地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

　　第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

　　第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

　　依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

　　第六条国家实行房地产抵押登记制度。

　　第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 房地产抵押权的设定 

　　第八条下列房地产不得设定抵押：

　　（一）权属有争议的房地产；

　　（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

　　（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

　　（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

　　（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

　　（六）依法不得抵押的其他房地产。

　　第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

　　房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

　　第十条以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

　　第十一条以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

　　第十二条以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

　　第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

　　第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

　　第十五条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

　　第十六条以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

　　第十七条有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

　　第十八条以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　　第二十条预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　第一十一条以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

　　第二十二条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。

　　法律、法规另有规定的除外。

　　第二十三条抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　第二十四条企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第三章 房地产抵押合同的订立 

　　第二十五条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

　　第二十六条房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

　　（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

　　（二）主债权的种类、数额；

　　（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

　　（四）抵押房地产的价值；

　　（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

　　（六）债务人履行债务的期限；

　　（七）抵押权灭失的条件；

　　（八）违约责任；

　　（九）争议解决方式；

　　（十）抵押合同订立的时间与地点；

　　（十一）双方约定的其他事项。

　　第二十七条以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

　　第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

　　（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

　　（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

　　（三）已投入在建工程的工程款；

　　（四）施工进度及工程竣工日期；

　　（五）已完成的工作量和工程量。

　　第二十九条抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章 房地产抵押登记 

　　第三十条房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

　　第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　第三十二条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

　　（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

　　（二）抵押登记申请书；

　　（三）抵押合同；

　　（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

　　（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

　　（六）可以证明抵押房地产价值的资料：

　　（七）登记机关认为必要的其他文件。

　　第三十条登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

　　第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

　　以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

　　第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

　　因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第五章 抵押房地产的占用与管理 

　　第三十六条已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。